房协秘书长:上饶房地产“白银时代”依旧常在

发布日期::2018-09-09浏览次数:27

摘要:大家关心的热点话题,房地产是否饱和呢?上

 大家关心的热点话题,房地产是否饱和呢?上饶房地产市场走势怎么判断?对此,众多的专家、学者达成了一个基本共识: 房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。

 

1.长期看人口

目前, 从城镇化的视角来看,未来房地产还有非常大的空间。我国是14亿人,全国住房面积人均达到40.8平方米,城镇化率58%,城镇化率以每年1个百分点增长,未来20年内增加到城镇化率80%,这20年至少新增2亿城市人口,将会进入到中国的各城市群当中去。

 

这个依据在于:中等发达国家和地区的城市化率是85%,西方发达国家的城市化率都在95%左右,美国是97%,中国达到这个城镇化率的时间可能还需要近20年左右。

2.中期看土地

 

土地供应政策是国家房地产调控最基本最有效的手段之一。土地供应多少要求达到人地挂钩。即凡是有产业和人口流入支撑的城市,无论一二线城市、还是三四城市, 都会加大土地供应总量,以实现供需基本平衡

 

3.短期看金融

 

金融也是国家最基本最有效的调控手段之一。通过调控,目的就是要促进过热的现象降下来,防止出现市场风险,出现泡沫经济,推动房地产市场持续健康发展。这是因为,“房子是用来住的、不是用来炒的”“住房问题既是民生问题也是发展问题,关系千家万户切身利益,关系人民安居乐业,关系经济社会发展全局,关系社会和谐稳定。

以上从全国来看, 再从上饶来看,我市房地产市场前景又如何呢?答案是肯定的。

1.刚性需求量大。截至2017年底,我市城镇化率突破50%,低于全国8个百分点,城镇人均住房建筑面积37.8平方米,低于3.0个百分点。常住人口671.5万人。按照目前上饶市城镇化率以每年1.5个百分点增长,城镇化率达到80%的目标,我市20年内将新增城市人口200万人,需要住房8000万平方米,平均每年400万平方增量需求。即户均120平方米,每年3.4万套。

2.改善性需求。棚改货币化安置对商品房销售量的刺激作用继续凸显,截止2017年12月底,全市征收城市棚户区房屋6.6万套,征迁面积约1200万平方米。2018年全市各类棚户区改造任务50353套列入国家任务,保障性安居工程基本建成任务10607套。如70%的征迁户转向市场购买商品房,也将消化商品房0.7万多套。

3.外来人购置房产的需求。由于我市是全国唯一的高铁十字交会地级市,可直达全国200多个城市。三清山机场正式通航,形成了立体交通网络,交通十分便。上饶“3小时生活圈”覆盖福州、南昌、合肥、长沙、杭州、上海等城市,也实现了从“长三角”、环鄱阳湖经济圈、海西经济区、江淮城市群直至“珠三角”等经济板块的“互联互通”。根据目前外省购置房产占已经购买人群10-15%的情况,每年0.3万套左右的需求。

以上合计每年4.4万套,计每年530万平方米。如果再考虑放开了二胎政策扩大需求的影响加在一起的话,估计每年住房总需求5万套左右,计600万平方米左右。

上述是个年均需求推算数据,能否落地实现呢?答案也是肯定的。比如,2017年我市商品房销售面积644.46万平方米(市中心城区商品房销售面积175.34万平方米),超过推算数40多万平方米,说明真实需求潜力巨大,毋庸置疑。

总之,我们有充分的理由相信,尽管过去20年房地产发展的黄金时期己经过去了, 但未来20年里白银时代依旧常在。目前,房地产市场由高速增长阶段转向高质量发展阶段,由数量规模型竞争,转入品牌竞争期。品牌代表实力,包含企业品牌和产品品牌。以满足购买者由简单的居住功能向多层次、个性化、高品质需求转变。所以,房地产业兴,则百业兴。未来15-20年里,上饶房地产前景依然看好,我们信心满满。

(上饶市房协会秘书长 张水金 2018年9月6日)

 

 

 

来源:上饶房产网www.srfcwang.com

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